Ons land kampt met een diepe wooncrisis. De Nederlandse woonkosten behoren tot de hoogste van heel Europa en vooral voor mensen met een laag of middeninkomen is het vaak onmogelijk om een geschikte woning te vinden. Hoewel de kranten dagelijks volstaan met berichten over de crisis en de mogelijke oplossingen ervan, blijft één oorzaak van de vastgelopen volkshuisvesting opvallend onderbelicht: de grond.

Wat veel mensen niet weten, is dat een groot deel van de waarde van woningen niet in de gebouwen zelf zit, maar in de grond onder de gebouwen. En de manier waarop de grond in Nederland wordt verdeeld en beheerd is de afgelopen decennia fundamenteel veranderd.

Tot de economische crisis die rond 2010 uitbrak hadden gemeenten en woningcorporaties veel grond in handen. Door de crisis en het bezuinigingsbeleid dat hierop vanuit het Rijk werd gevoerd, kwamen zij onder grote druk te staan om die grond te verkopen.[1] Een zeer groot deel van de grond is daardoor in handen gekomen van commerciële marktpartijen. Partijen die hier goud geld aan verdienen. Gemeenten kunnen hier weinig tegenover stellen. Zij hebben vaak niet voldoende geld, kennis en mensen om zich te actief te mengen op de grondmarkt[2], wat vooral voor kleine en middelgrote gemeenten een groot probleem is.[3]

CLT

De gevolgen van de vercommercialisering van grondbezit zijn enorm. Ten eerste voor de prijs van woningen. Bij een commerciële partij geldt namelijk de regel dat de grond na aankoop een bepaald rendement moet opbrengen, wat de prijs van te bouwen woningen vanzelf opdrijft. Hoe meer grond in handen komt van commerciële partijen, hoe meer koopwoningen en commerciële huurwoningen er dus in de regel worden gebouwd.[4]

Daarnaast wordt de prijs ook nog opgedreven doordat grote commerciële partijen na het opkopen van grote landbouwgronden, vaak aan de randen van gemeenten, de grond opsplitsen in kleine percelen en deze vervolgens verkopen aan kleinere particuliere beleggers. Deze kopers betalen naar verluidt minimaal 2,5 keer de originele aankoopprijs, wat uiteraard weer moet worden terugverdiend als de grond wordt gebruikt om huizen te bouwen.

Een tweede gevolg van de vercommercialisering van grond is vertraging van de woningbouw. Bezitters van bouwgrond hóéven volgens de wet niet te bouwen en vaak hebben ze daar ook weinig behoefte aan.[5] 

Als de huurprijzen dalen is het vaak rendabeler om te wachten met bouwen tot de prijzen weer stijgen en zelfs bij stijgende prijzen wachten ze tot de prijzen nog verder stijgen.[6] Bij elkaar zorgt de vercommercialisering van onze grond dus zowel voor minder als voor duurdere woningen.[7]

Is er een alternatief?

Gezien de sleutelrol die grondeigendom speelt in het creëren van betaalbare woonruimte, komen er steeds meer initiatieven op die proberen het beheer van grond fundamenteel anders in te vullen. Eén daarvan is de Community Land Trust (kortweg CLT), een manier om grondeigendom gemeenschappelijk te organiseren. Het concept is een aantal jaar geleden komen overwaaien vanuit de Verenigde Staten, waar de eerste CLT in de jaren 70 werd gevestigd, naar Noordwest-Europa. Sinds 2018 wordt er ook in Nederland aan gewerkt.

Een CLT is simpel gezegd een organisatie die grond in eigendom heeft. Voor die organisatie staat één doel centraal: garanderen dat leden van de lokale gemeenschap, zowel nu als in de toekomst, kunnen profiteren van de grond, vooral degenen die financieel kwetsbaar zijn of vaak worden benadeeld.[8] Om daarvoor te zorgen heeft de trust een bestuursraad die altijd bestaat uit vertegenwoordigers van drie groepen die evenveel zeggenschap hebben: 1/3 bestaat uit de bewoners van de woningen zelf, 1/3 bestaat uit vertegenwoordigers van het algemeen belang, bijvoorbeeld van de gemeente of woningbouwvereniging, en 1/3 bestaat uit buurtbewoners, lokale ngo’s en lokale ondernemers.[9] Samen besluiten deze vertegenwoordigers over het beheer van de grond en de verhuur of verkoop van het vastgoed op de grond aan particuliere huiseigenaren en gemeenschapsgerichte organisaties.

“ Eén doel staat centraal: garanderen dat leden van de lokale gemeenschap, zowel nu als in de toekomst, kunnen profiteren van de grond ”

Het principe van een CLT is dat mensen een woning of pand kunnen kopen of huren van de trust maar nooit de grond eronder in eigendom krijgen. Die blijft altijd in handen van de CLT. Hierdoor is de woning ook goedkoper. Heb je een woning gekocht van de trust en ga je verhuizen? Dan verkoop je de woning tegen een vooraf besproken tarief weer terug aan de trust. De waarde die je zelf hebt toegevoegd door bijvoorbeeld te verduurzamen, mag je meenemen, maar de overige waardestijging van de grond stroomt gewoon naar de trust. Het model van de CLT schakelt dus effectief de mogelijkheid uit om grond te gebruiken als verdienmodel. Hierdoor blijft de woningprijs stabiel en zo generaties lang betaalbaar.[10] 

De duurzame betaalbaarheid van woningen is niet het enige doel van de CLT. Het gaat nadrukkelijk ook om het versterken van de lokale gemeenschap en de democratie in de wijk. Dit blijkt ten eerste uit de manier waarop woningen worden verhuurd of verkocht. Naast hun vertegenwoordiging in de bestuursraad worden alle bewoners binnen een CLT verplicht lid van de buurtvereniging. Hierdoor kunnen zij direct invloed uitoefenen op de plek waar zij wonen en leven. Dit is ook het geval bij ‘normale’ wooncoöperaties, maar een CLT onderscheidt zich door het feit dat er ook bewoners van omliggende buurten lid zijn. De lokale verankering wordt verder versterkt doordat CLT’s echt voortkomen uit de bestaande krachten van een buurt, dit in tegenstelling tot veel wooncoöperaties waarbij een groep mensen gezamenlijk op zoek gaat naar een geschikte ruimte in een willekeurige buurt.[11] 

De verwevenheid van de CLT met de bredere buurt blijkt ook uit het feit dat de CLT zich niet alleen richt op het aanbieden van betaalbare woningen maar ook op winkels en maatschappelijk vastgoed zoals kinderdagverblijven, sportscholen of buurthuizen, afhankelijk van de specifieke wensen van de gemeenschap. Dit ‘commerciële’ vastgoed wordt zodanig beheerd en verhuurd dat basisvoorzieningen in de buurt blijven bestaan en dat er werk- en leerplekken worden gecreëerd voor mensen uit de buurt. Belangrijk hierbij is dat opbrengsten altijd weer worden geïnvesteerd in de buurt zelf. Doordat mensen onderling verbonden zijn en er een goed georganiseerde vereniging bestaat, wordt er veel vrijwilligerswerk verricht en leveren buurtbewoners een grote bijdrage.[12]

Meer verbondenheid en zekerheid

Wat levert een Community Land Trust nou eigenlijk op? Waar CLT's in het buitenland al geruime tijd terrein winnen, staat het concept in Nederland nog in de kinderschoenen. Wel liggen er momenteel meerdere, ver gevorderde plannen op tafel om CLT’s te starten. Zo wordt in de H-Buurt in de Bijlmer al sinds 2018 geprobeerd de eerste CLT te vestigen. De CLT in de H-buurt wordt gezien als het begin van een ‘beweging’ bestaande uit talloze organisaties en initiatiefnemers. Andere plaatsen waar concreet wordt gewerkt aan nieuwe trusts zijn onder andere in Limburg, waar bouwbedrijven Heijmans en BPD werken aan een CLT in de nieuwbouwwijk Nieuw Absbroek. Verder hebben bewoners van Schiermonnikoog het CLT-project Wadden Wonen opgericht, om jongeren een toekomstperspectief op het eiland te bieden.[13]

Hoewel al deze CLT’s zich nog in de beginfase bevinden, wordt er steeds meer bekend over de effecten van CLT’s in het buitenland. Concreet zijn er drie duidelijke positieve effecten te zien. Een eerste opvallend effect betreft de mentale gezondheid van bewoners. Onderzoekers in de VS vonden dat mensen die een huis bezitten binnen een CLT zich beter voelen dan mensen in andere wijken. De onderzoekers verklaren dit door het simpele feit dat mensen veel minder stress en angst ervaren over hun eigen huis en de woningmarkt. Zekerheid en grip op je woonsituatie zorgen ervoor dat je beter in je vel zit.[14]

Een tweede opbrengst betreft de sociaaleconomische positie van bewoners. Onderzoek uit de Verenigde Staten wijst uit dat bewoners van een CLT gemiddeld 7,5 jaar eigenaar van een woning zijn, waarna ze deze weer verkopen. Twee derde van deze mensen koopt daarna een woning op de reguliere woningmarkt. Dit wijst erop dat zij vermogen hebben opgebouwd in de tijd dat zij in een CLT woonden. Dit komt voornamelijk door de relatief lage woonlasten die bewoners hebben ten opzichte van andere woonvormen.[15] Een extra voordeel van deze opbouw van gezinsvermogen is de verkleining van de zogenaamde etnische vermogenskloof, omdat er relatief veel mensen van kleur in CLT’s wonen.[16]

Een derde duidelijke opbrengst van de CLT zit in de C van het concept: de gemeenschap. Of zoals een van de aanjagers van de CLT in de Bijlmer het op een bijeenkomst verwoordde: The C is the key. CLT’s blijken namelijk een sterk positief effect te hebben op de verbinding in wijken en de democratische betrokkenheid van mensen. Binnen de onderzochte CLT’s blijkt ongeveer de helft van de leden actief lid te zijn, wat inhoudt dat zij zich onderdeel voelen van de gemeenschap, op de hoogte zijn van lokale ontwikkelingen en betrokken zijn bij besluitvorming.[17] Het versterkte gemeenschapsgevoel blijkt ook uit het feit dat bewoners van een CLT langer in hun buurt wonen dan bewoners van andere soorten en ‘conventionele’ woonvormen.[18] Een voorwaarde is wel dat bewoners ook echt actief worden betrokken en er binnen de CLT dus bewust beleid moet worden gevoerd om mensen te betrekken.[19] CLT's kunnen dus behalve voor het garanderen van goede, betaalbare huisvesting ook worden gebruikt als instrument voor sociaal beleid.

Uitdagingen en obstakels

Als je de lijst met voordelen zo bekijkt, is de voor de hand liggende vraag natuurlijk waarom er in het buitenland al talloze CLT’s actief zijn maar het tot op heden nog niet is gelukt om hier in Nederland een CLT te vestigen. Waarom loopt ons land zo sterk achter?

Vooralsnog lopen veel plannen stuk op, niet geheel verrassend, de financiering. Een groot probleem waar Nederlandse CLT's tegenaan lopen zijn de hoge grondprijzen. Initiatiefgroepen kunnen meestal zelf de prijs voor de grond niet opbrengen, wat onder andere komt doordat deze initiatieven vaak worden opgezet door mensen met een lager inkomen.

“ Het gaat over het bouwen van landschappen, van samenlevingen ”

De meeste initiatiefgroepen richten zich daarom tot de gemeente. Die kan grond met korting aanbieden aan een CLT. Dit gebeurt namelijk ook bij sociale woningbouw, waar een lager grondtarief geldt dan voor duurdere huurwoningen of koopwoningen. In grote buitenlandse gemeenten als Brussel, Leuven en Barcelona is er bijvoorbeeld sprake geweest van een dergelijke korting. En met succes, want dit heeft het mede mogelijk gemaakt dat er daar CLT’s gevestigd zijn. Zo’n korting is echter een politieke keuze, net zoals het een keuze is om de grond voor een ‘marktconforme' prijs aan te bieden aan de hoogste bieder. De gesprekken tussen CLT’s in opbouw en gemeenten verlopen echter nog erg stroperig en initiatiefnemers van CLT’s ervaren vaak weinig politiek vertrouwen.

Een voorbeeld waarbij een plan voor een CLT wel de politieke zegen kreeg bevindt zich in Zwolle. Hier won een concept voor een CLT een ontwerpwedstrijd voor de bouw van de woonwijk Nieuwe Veemarkt. De wedstrijd was geïnitieerd door het College van Rijksadviseurs om een nieuwe bouwcultuur te bevorderen.[20]  Rijksadviseur en initiator van de prijsvraag Jannemarie de Jonge stelt dat deze bouwcultuur 'ook gaat over het bouwen van landschappen, van samenlevingen'.[21]

Het is precies deze mindset die nu nog vaak ontbreekt bij beleidsmakers of gemeentelijke afdelingen. In plaats van het bouwen van samenlevingen of gemeenschappen als integrale doelstelling te hanteren, knippen zij maatschappelijke opgaven nog veel te vaak op in losse beleidsterreinen, met eigen ambtelijke apparaten: welzijn, sociale zaken, ruimtelijke ordening, economie, et cetera. De kracht van initiatieven zoals CLT's is dat ze deze domeinen overstijgen en op al deze beleidsterreinen een bijdrage leveren. CLT’s leveren niet alleen betaalbare huisvesting, ze dragen ook bij aan de vermindering van zorgkosten, leveren welzijnswerk, zorgen voor een hogere participatie in de wijk en ondersteunen de lokale economie. Die brede maatschappelijke bijdrage zou moeten worden gewaardeerd en dus ook gefinancierd.

Zowel de rechten van CLT’s als wooncoöperaties in brede zin moeten worden uitgebreid en wettelijk verankerd. Concrete voorstellen hiervoor kan je onder andere vinden in de position papers voor een rondetafelgesprek in de Tweede Kamer.

Wil je zelf aan de slag met Community Land Trusts of er meer over weten? Kijk op www.communitylandtrust.nl 

Voetnoten

  1. Erwin van der Krabben, De werking van de grondmarkt, 2021; Wim Derksen, Voor 900.000 woningen heb je vooral een nieuw grondbeleid nodig, 2023
  2. Erwin van der Krabben, De werking van de grondmarkt, 2021
  3. Edwin Buitelaar & Erwin van der Krabben, Woningbouw en marktconcentratie - Een analyse van de structuur van de grond- en woningbouwmarkt, 2023
  4. Mirjam de Rijk, Grip op de grond, 2023
  5. Erwin van der Krabben, De werking van de grondmarkt, 2021
  6. Mirjam de Rijk, Grip op de grond, 2023
  7. Erwin van der Krabben, De werking van de grondmarkt, 2021
  8. Natalie Chyi & Dan Wu, Community Land Trusts as a Knowledge Commons - Challenges And Opportunities, 2023
  9. Community Land Trust NL, www.communitylandtrust.nl
  10. Céline Janssen, Gimmick of geniaal: lukt dat, sociale duurzaamheid via de Community Land Trust?, 2021; Lisa Develtere, Een huis kopen zonder grond: nieuw concept maakt wonen betaalbaarder, 2023
  11. Lisa Develtere, Een huis kopen zonder grond: nieuw concept maakt wonen betaalbaarder, 2023
  12. Community Land Trust NL, www.communitylandtrust.nl
  13. Community Land Trust NL, www.communitylandtrust.nl
  14. Justin Rose, Loraine Arikat, Geoff Gusoff & Craig Evan Pollack, Mechanisms to Improve Health Through Community Land Trusts, 2023
  15. Lisa Develtere, Een huis kopen zonder grond: nieuw concept maakt wonen betaalbaarder, 2023
  16. Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin & Rebecca J. Walter, Tracking Growth and Evaluating Performance of Shared Equity Homeownership Programs During Housing Market Fluctuations, 2019
  17. Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin & Rebecca J. Walter, Tracking Growth and Evaluating Performance of Shared Equity Homeownership Programs During Housing Market Fluctuations, 2019
  18. Omer Ali, Sarah Raviola, The Effects of Community Land Trusts on neighborhood outcomes, 2023
  19. Natalie Chyi & Dan Wu, Community Land Trusts as a Knowledge Commons - Challenges And Opportunities, 2023; Valerie Gould, Community land trusts: a proactive and preventive tool for poor communities of colour, 2022
  20. Gerard Meijeringh, Winnend plan Nieuwe Veenmarkt koppelt idealisme aan realisme, 2023
  21. College van Rijksadviseurs, Nieuwe bouwcultuur meer dan andere materialen en productieprocessen, 2023